O Mercado Imobiliário é repleto de informações. Pensando nisso, se você está querendo comprar um imóvel, saiba que uma das etapas mais importantes nesse processo é a obtenção do laudo de Avaliação de Imóvel. Principalmente se tratando da compra e venda de um terreno, casa ou apartamento, é preciso determinar o seu valor real de acordo com vários pontos e condições.
Nesse momento, é necessário realizar um laudo de avaliação de imóvel. No entanto, é fundamental que esse documento seja feito por um profissional qualificado, afinal, é necessário seguir regras e procedimentos estabelecidos para que ele seja considerado válido.
O que é considerado na Avaliação de Imóvel
O laudo de avaliação de imóvel é um relatório emitido por um avaliador ou uma empresa especializada, cuja a finalidade é estipular o valor real de determinado bem material. A elaboração desse parecer é importante para assegurar uma boa negociação, uma vez que o laudo bem-feito irá evitar divergências entre as partes e facilitará o processo de comercialização do imóvel.
Em negociações de imóveis entre pessoas físicas, na maioria das vezes o que dita a o preço do bem é a demanda. Por outro lado, o laudo é um documento técnico que busca tal métrica através de profissionais capacitados tanto por conhecimentos específicos, como engenheiros, quanto por experiência no mercado imobiliário. Além disso, tal trabalho consiste em determinar o valor do imóvel de acordo com as normas estabelecidas pela ABNT.
Normas brasileiras para o laudo de avaliação de imóvel
Como explico acima, os critérios para elaboração do laudo de avaliação de imóvel são determinados pela ABNT — Associação Brasileira de Normas Técnicas — e, diante disso, vão seguir padrões e parâmetros que têm como base a NBR 14.653. Nesse sentido, o recomendado é que a sua aplicação seja realizada todas as vezes em que o relatório é feito. A norma é dividida em sete partes, sendo elas:
- Procedimentos gerais;
- Imóveis urbanos;
- Imóveis rurais;
- Empreendimentos;
- Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais no geral;
- Recursos naturais e ambientais;
- Bens de patrimônio histórico e artístico.
Isso significa que a parte inicial está relacionada ao que é comum a todos os tipos de avaliações, seguida pelos procedimentos específicos de cada categoria de bem. É essencial destacar nesse caso que as normas estão em revisões e atualizações constantes, ou seja, é necessário atentar à vigência do material que está sendo utilizado.
Quais são os métodos aplicados de avaliação de imóvel
Confira a lista dos métodos de avaliação de imóveis definidos e recomendados pela ABNT:
- Método comparativo;
- Método evolutivo;
- Método involutivo;
- Método de custo;
- Método de capitalização da renda;
- Critério residual;
- Conjunção de métodos.
Quando o laudo de avaliação de imóvel é necessário?
Como já foi explicado acima, esse relatório tem como função assegurar a comercialização de bens imóveis, pois traz mais tranquilidade para ambas as partes. No entanto, são diversas as situações em que ele pode ou deve ser utilizado para garantir a transação e o justo estabelecimento dos valores reais de patrimônio. As finalidades mais utilizadas de avaliação de imóvel são:
- Ação judicial: em situações em que é preciso fazer a revisão de aluguel, por exemplo, ou em casos de inventários, reintegração de posse, e outros;
- Gestão patrimonial: aqui é feito para atender exigências fiscais em casos de fusão, dissolução de sociedade ou liquidação de empresa, para conhecer o ativo permanente imobilizado;
- Alienação fiduciária, penhora ou garantia: maneira de garantir que o valor do imóvel corresponda ao acordo firmado;
- Desapropriações: é comum ser solicitado pelo poder público para determinar valor da base tributária.
Nesse sentido, o laudo de avaliação de imóvel é um recurso para assegurar as mais diversas formas de negociação a fim de garantir que nenhuma das partes seja prejudicada.
Ou seja, abrir mão de tal relatório pode gerar problemas e inconvenientes no futuro.
Quais problemas podem ser evitados pelo laudo de avaliação de imóvel?
- Prejuízos financeiros: não ter o conhecimento sobre qual é o valor real do imóvel pode levar a negociações equivocadas que causarão prejuízos financeiros.
- Ausência de base para definir o valor do bem: a avaliação imobiliária é a forma mais segura para determinar o valor correto do imóvel e evitar que se prolongue negociações.
- Dificuldade de crédito: a falta do laudo de avaliação de imóvel pode dar consequência à dificuldade em conseguir empréstimos bancários para financiamentos de imóveis.
- Aumento de carga tributária: a ausência do valor real avaliado pode fazer com que o proprietário tenha que arcar com impostos tributários além do necessário.
- Demora em casos de inventários: se tratando de herança ou partilha, caso não haja um laudo de avaliação mercadológica é possível que o processo se prolongue mais que o esperado.
Como fazer a Avaliação de imóvel?
Os requisitos essenciais para a elaboração do laudo de avaliação de imóvel estão em torno de definir o objetivo da avaliação, em casos de venda, locação, alienação etc.; identificar e fazer a descrição do imóvel; verificar medidas e determinar a metodologia que será utilizada para a avaliação. Abaixo listamos com mais detalhes como dar os próximos passos.
Análise de documentação
Após cumprir com o levantamento dos requisitos essenciais, é o momento de verificar os documentos relativos ao imóvel, ou seja:
- Conferir toda a documentação do imóvel, tais como a certidão de ônus reais, emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis;
- Verificar a possibilidade de incoerências relacionadas ao bem, questões jurídicas e suas circunstâncias para informar no laudo;
- Consultar especificidades nas legislações municipais, estaduais e federais, assim como outros regulamentos que podem ser aplicados.
Vistoria do imóvel
A próxima ‘’tarefa’’ é realizar a vistoria do imóvel, no qual é essencial atentar para os seguintes itens:
- Tirar fotografias externas e internas;
- Analisar a planta baixa e os croquis;
- Adicionar a descrição do terreno e as suas benfeitorias;
- Avaliar os dados do terreno (localização, infraestrutura, utilização, entre outros);
- Diagnosticar os aspectos socioeconômicos e físicos e a infraestrutura urbana do entorno;
- Constatar a qualidade da construção, para isso, verificar o seu estado de conservação, o número de cômodos ou partes, o padrão construtivo e a idade do imóvel.
Requisitos acessórios
Além dos elementos informados acima, outros procedimentos podem ser úteis para realizar uma avaliação de imóvel coerente. Tais como:
- Análise da vizinhança;
- Avaliação de circunstâncias atípicas;
- Vistoria por amostragem;
- Avaliação dos imóveis na região;
- Diagnóstico atual do mercado e tendências.
Para concluir, é imprescindível em diversas situações, como venda, aluguel e inventários, a elaboração do laudo de avaliação de imóvel. Trata-se de um documento capaz de garantir que o valor real do bem esteja sendo classificado corretamente, sem prejuízo para nenhuma das partes envolvidas. Entretanto, para que o relatório seja criterioso e tenha validade é essencial seguir as normas estabelecidas pela ABNT.
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