Comprar um imóvel demanda um planejamento pensado e repensado, ainda mais se o apartamento ou casa ainda estiver na planta. Pensando nos detalhes de um empreendimento imobiliário, desenvolvemos este conteúdo sobre o que você precisa analisar em um estande de vendas para tomar as melhores decisões.
Ao chegar no estande de venda, o primeiro passo é verificar se o imóvel atende às suas necessidades. Você pode analisar itens básicos como:
- Projeto da unidade, assim como suas funcionalidades;
- O material utilizado na construção e níveis de acabamento;
- Número de vagas na garagem;
- Piscina ao ar livre ou coberta, aposentos e suas dimensões;
- Salão de Festas e/ou Churrasqueira
- E outras.
Para descobrir essas informações, listamos algumas perguntas para serem feitas nos estandes de vendas antes de comprar um imóvel.
Empreendimento Imobiliário: o que você pode saber num estande de vendas
Geralmente, perguntas sobre o imóvel são respondidas por folheteria, maquetes pormenorizadas, visitação programada, ambientes decorados e imagens computadorizadas. Entretanto, pode acontecer de não ter todas as informações bem descritas nesses folhetos, nesses casos, a visita aos estandes de plantões de vendas é importante, afinal, esta é a hora certa para tirar todas as dúvidas.
É obrigação do vendedor prestar todo o tipo de informação sobre o imóvel, assim como expor a forma e condições do negócio, tais como: forma de pagamento, prazos de entrega, taxas de corretagem, taxas de assessoria de crédito, formação do preço, informações sobre a construtora, sobre a incorporação, registro do imóvel na Prefeitura, no Cartório de Imóveis, entre outras.
Quem está realizando a compra, tem o direito de tomar prévia ciência dos contratos e documentos a serem assinados, eles devem ser redigidos com clareza sem que haja dificuldade do comprador entender o que está previsto.
Perguntas que podem (e devem) ser feitas sobre o empreendimento imobiliário:
Posso ter acesso ao registro de incorporação do prédio?
O acesso ao registro de incorporação (RI) é interessante. Além disso, o comprador deve obter informações, sobretudo no caso de imóveis novos, sobre a Incorporadora, valendo até mesmo visitar outros prédios que tenham sido construídos pela mesma.
Nessa situação, são inúmeros os documentos que fazem parte de um RI, ao menos o número deve ser fornecido, junto ao cartório de registro de imóveis competente.
As vendas não serão válidas antes de registrar a incorporação. Afinal, todos os imóveis vendidos a partir de uma planta, têm um registro de incorporação precedido de um memorial descritivo de todos os materiais que serão utilizados na obra, coberto pela lei 4591-64, que exalta que é obrigatório o registro da incorporação, no cartório imobiliário, antes do incorporador poder dar início a venda das unidades.
O acesso a esses registros tornam possível verificar a área privativa real cobertas e descobertas, áreas de uso comum, além da fração ideal. Outra questão importante é questionar se a construtora optou pelo patrimônio de afetação. Isso estará presente no RI e protege muito os compradores no caso de falência ou insolvência da construtora.
O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador
Para saber mais: o que descrevemos acima são para imóveis na planta, no caso de imóveis avulsos o RI não se aplica.
Quem são os responsáveis pelo projeto imobiliário?
É essencial ter conhecimento a respeito de quem está por trás da obra. Arquitetos, construtoras, imobiliárias. Você pode e deve ter conhecimento de quem está negociando.
Todas as partes envolvidas no empreendimento imobiliário devem ser identificadas aos consumidores. De acordo com especialistas, as empresas grandes possuem ações em outras menores, que são menos conhecida. Nesse sentido, o ideal é verificar tanto a que está lhe vendendo o imóvel, quanto a que aparece somente no contrato social, que é sócia majoritária. Analisar o histórico das empresas envolvidas é um passo essencial para fazer bons negócios.
Para ter essas informações importantes, faça uma pesquisa judicial. Há construtoras que atrasam a entrega das unidades, dessa forma você já fica ciente de que tipo de empresa está lhe vendendo a unidade. Faça pesquisas nos cartórios e internet, joga no Google o nome da empresa e veja se não aparece notícias desanimadoras.
Qual é a posição do prédio em relação à rua e ao sol?
Tanto os limites quanto a posição do imóvel devem estar especificados de maneira real, pois esse é um ponto indispensável na compra de um apartamento, assim como outros: ventilação da unidade, estrutura do entorno em termos de transporte coletivo, comércio, supermercado, atividades culturais, entre outros.
No aspecto financeiro, os apartamentos que estão voltados para o sol poente geralmente são menos valorizados, mas existem outras questões interessantes para analisar. Alguns irão priorizar a tranquilidade e quanto menos movimento no local melhor. Mas há aqueles que preferem a agitação urbana, e aí vale a pena verificar a disponibilidade de hospitais, escolas, restaurantes, entre outras estruturas que podem ter peso na decisão.
Qual a estrutura da construção?
Esta é uma questão que também não vale a pena dispensar. Uma construção pode ser estruturada (estrutura convencional) ou autoportante (alvenaria estrutural). Neste último caso, as plantas não podem ser alteradas, nem mesmo demolição de paredes que podem comprometer toda a estrutura da edificação. É evidente que edificações estruturadas são mais valorizadas.
Onde encontrar essas informações? No Memorial Descritivo (documento descrito como relatório técnico do empreendimento). Ali você encontra as especificações técnicas do empreendimento imobiliário em seus aspectos de engenharia e arquitetura.
Outras informações também estarão neste documento, como o nível de acabamento, ou seja, materiais que serão usados, bem como os itens que serão entregues junto ao apartamento.
Posso ler o contrato em casa?
Essa aqui parece uma resposta óbvia, mas você bem sabe que muitas pessoas não leem os contratos. E isso é um erro.
O contrato deve ser lido sim e com muita atenção, afinal, ele resume o negócio e exige do adquirente a devida atenção na leitura do que está escrito. Nesse sentido, prestará atenção especial ao que trata de descrever o imóvel, o preço, as condições de pagamento, o prazo de entrega, as garantias dessa entrega, multas por observâncias contratuais e cláusulas resolutivas.
Quem está realizando a compra deve ter um prazo considerável para conhecer e tomar ciência completa do contrato a ser firmado.
Para concluir, antes de assinar o contrato, é importante verificar:
- Se o empreendimento imobiliário encontra-se com o projeto devidamente aprovado e com o alvará de edificação emitido pela respectiva Prefeitura Municipal;
- Matrícula do imóvel, onde deve constar que a sua Incorporação Imobiliária está devidamente registrada;
- Minuta da convenção de condomínio arquivada no registro do Memorial de Incorporação, em que constam as futuras regras do condomínio;
- Verificação da incorporadora e dos seu histórico;
- Se a corretagem está sendo realizada por profissionais com CRECI;
- Estude a possibilidade de um advogado acompanhar o processo;
- Se a obra terá patrimônio de afetação.
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